Капитальный ремонт многоквартирного дома: что нужно знать жильцам

Рано или поздно каждый многоквартирный дом нуждается в капитальном ремонте. Кто решает, когда он необходим, какие работы в него входят, кто платит и в какие сроки всё должно быть сделано — разбираемся по порядку.

Когда дому нужен капитальный ремонт?

За состоянием дома следит эксплуатирующая организация — это может быть уполномоченное лицо, организация застройщиков или товарищество собственников (ЖЭУ). Именно она ежегодно проводит обследование дома.

Важно понимать: срок капремонта зависит не только от возраста дома. Учитываются также:

• техническое состояние дома и его конструктивных элементов. Например, дому может быть всего 32 года, но в фундаменте уже обнаружены трещины — тогда ремонт проведут раньше, чем в 40-летнем доме без нарушений;
• планировка и степень благоустройства (наличие холодной и горячей воды, канализации и т.д.);
• генеральный план застройки улицы или квартала. Если в ближайшее время планируется снос части домов, капремонт в них проводить не будут.

Списки домов, требующих капремонта, ЖЭУ подают в местные исполкомы. Исполкомы утверждают график на ближайший год и программу на пять лет. Эти документы ежегодно публикуются в СМИ и в интернете — не позже 1 февраля.

Какие работы входят в капитальный ремонт?

Перечень работ определяется индивидуально для каждого дома по результатам обследования. Но есть и типовой список:

• ремонт и замена изношенных элементов наружных инженерных систем (тепло-, водо-, газоснабжение), кроме индивидуальных счётчиков;
• ремонт крыши;
• ремонт фасада и его отдельных элементов;
• ремонт и восстановление балконов и лоджий, включая замену ограждений;
• замена окон и дверных проёмов во вспомогательных помещениях дома (холл, лестничная площадка) — но не в квартирах;
• устройство и замена козырьков над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей;
• ремонт фундамента, восстановление отмостки;
• восстановление придомовой территории (дорожек, газонов) и отделки помещений, нарушенных при ремонте.

Обратите внимание. Если крыша вашего дома в хорошем состоянии, её могут не ремонтировать — всё зависит от результатов обследования.

Работы внутри вашей квартиры (замена сантехники, газовой плиты, счётчиков, электропроводки) не относятся к капремонту дома. Они могут быть выполнены за ваш счёт и только с вашего согласия. От таких работ вы вправе отказаться — отказ оформляется письменно.

Кто платит за капитальный ремонт?

Капремонт финансируется из нескольких источников:

• средства местных бюджетов — в первую очередь направляются на дома, где ремонт уже начат;
• другие законные источники (например, спонсорская помощь);
• ежемесячные платежи жильцов по "жировкам".

Капремонт — одна из основных жилищно-коммунальных услуг, и отказаться от его оплаты нельзя. Плата начисляется по субсидируемым тарифам в зависимости от площади квартиры.

Как проходит подготовка к ремонту?

Перед началом капремонта работники ЖЭУ проводят общее собрание с жильцами. На нём рассказывают:

• как будет организован ремонт;
• какие работы и в каком объёме будут выполнены;
• сроки выполнения;
• к кому обращаться по вопросам капремонта.

На собрании избирается представитель из числа жильцов. Он вместе с работниками ЖЭУ участвует в предремонтном осмотре квартир — это нужно, чтобы уточнить виды и объёмы работ в каждой квартире.

С каждым собственником или нанимателем заключается договор — не меньше чем за 10 дней до начала ремонта. В договоре указываются виды работ, сроки, права и обязанности сторон, ответственность. Вы будете обязаны:

• обеспечить доступ в квартиру работникам строительной организации;
• освободить место проведения работ (например, убрать мебель, чтобы обеспечить доступ к трубам).

В какие сроки должен быть выполнен ремонт?

Конкретные сроки капремонта определяются индивидуально по результатам обследования дома. Сроки выполнения работ в вашей квартире, подъезде и по всему дому указываются в графике, который разрабатывается совместно ЖЭУ и подрядной организацией не меньше чем за 10 дней до начала работ.

Узнать о сроках можно:

• на общем собрании жильцов;
• из договора на выполнение капремонта и приложений к нему;
• из информации, которую ЖЭУ размещает на стендах и в подъездах.

Если ремонт в вашей квартире затянулся, вы вправе обратиться в ЖЭУ — письменно, устно или по телефону. Работник ЖЭУ придёт и составит претензионный акт с указанием факта и причин нарушения сроков.

Если ЖЭУ не признаёт нарушение сроков, вы можете за свой счёт провести независимую экспертизу, обратившись в местный исполком или экспертную организацию. Также вы вправе обратиться в суд.

При нарушении сроков ремонта в вашей квартире вы вправе по своему выбору:

• назначить новый срок окончания работ;
• нанять другую организацию или сделать ремонт самостоятельно и потребовать возмещения затрат;потребовать соразмерного уменьшения цены;
• расторгнуть договор;
• потребовать полного возмещения убытков.