Гарантийный паспорт объекта строительства - оформление, сроки и ответственность подрядчика

При завершении строительства подрядчику необходимо не только подготовить объект к передаче заказчику, но и оформить документы, подтверждающие гарантийные обязательства. Один из них - гарантийный паспорт объекта строительства. Ошибки в его заполнении могут осложнить приемку и дальнейшее предъявление требований по качеству работ.

Для чего оформляют гарантийный паспорт

Паспорт фиксирует сведения о принятом объекте, участниках строительства и гарантийных обязательствах подрядчика. При этом сам документ не устанавливает гарантию вместо договора и законодательства. Основания ответственности за качество результата работ определяются, в частности, ст. 710 ГК.

Кто составляет документ и какую форму использовать

Обязанность оформить гарантийный паспорт при передаче заказчику объекта предусмотрена п. 58 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совмина РБ от 15.09.1998 № 1450.

Форму документа устанавливает постановление Минстройархитектуры от 08.10.2025 № 108. Гарантийный паспорт объекта строительства приведен в приложении 13, а для нефтяных и газовых скважин предусмотрена отдельная форма — приложение 14. При оформлении следует использовать действующую редакцию документа с учетом изменений, вступивших в силу 24 июня 2026 г.

В паспорте указывают наименование и местонахождение объекта, дату приемки, сведения о генеральном подрядчике и организациях, выполнявших отдельные виды работ, а также гарантийные сроки.

Если строительство велось очередями или пусковыми комплексами, данные необходимо соотнести с конкретным принимаемым объектом.

Какие сроки гарантии необходимо учитывать

Минимальная продолжительность гарантийных сроков установлена п. 57 Правил № 1450:

• для принятых в эксплуатацию объектов и строительных работ — не менее пяти лет;
• для работ по текущему ремонту и пусконаладочных работ — не менее двух лет;
• для оборудования и материалов — согласно гарантийным срокам изготовителя.

Договор может предусматривать более продолжительный период. Начало его исчисления следует определять с учетом вида результата работ и документов о приемке. Для объекта строительства ориентируются на утвержденный акт приемки, а для отдельных строительных работ — на их приемку заказчиком.

Если объект невозможно использовать по назначению из-за недостатков, за которые отвечает подрядчик, течение гарантийного срока приостанавливается на соответствующий период в порядке, предусмотренном ст. 710 ГК.

Что делать при обнаружении дефектов

В течение гарантийного срока заказчик, собственник, владелец или пользователь объекта вправе заявить требования об устранении выявленных недостатков. Подрядчик отвечает за дефекты, если не докажет наличие предусмотренных законодательством оснований для освобождения от ответственности. К таким обстоятельствам относятся, в частности, нормальный износ, неправильная эксплуатация, несоблюдение инструкций, а также ненадлежащий ремонт, выполненный заказчиком или привлеченными им лицами.

При выявлении недостатков важно зафиксировать их характер, определить причину и согласовать порядок устранения. Документы должны позволять установить, какие работы выполнены, кем и в какой период действуют гарантийные обязательства.

Когда требуется обеспечение гарантийных обязательств

Для отдельных объектов законодательство предусматривает финансовое обеспечение гарантийных обязательств. Соответствующие требования установлены главой 20 Кодекса РБ об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З, в том числе ст. 89. В зависимости от предусмотренных законом условий могут применяться резервирование денежных средств, банковская гарантия или страхование.

Наличие гарантийного паспорта не заменяет такое обеспечение, если оно обязательно для конкретного объекта.

Если подрядчик прекращает деятельность

Ликвидация подрядной организации не означает автоматического прекращения ранее возникших обязательств. При оценке ситуации необходимо учитывать условия договора, наличие и вид обеспечения, а также применимые нормы гражданского законодательства, включая ст. 389 ГК. Сам по себе гарантийный паспорт не устанавливает специального порядка замены подрядчика или передачи его обязательств другому лицу.

Гарантийный паспорт и гарантийное письмо - разные документы

Гарантийный паспорт оформляют при передаче заказчику объекта строительства. Гарантийное письмо используют при передаче результата отдельных строительных работ. Поэтому заменять один документ другим без учета характера результата работ и требований законодательства не следует.

Чек-лист перед приемкой объекта

Перед передачей документации подрядчику стоит проверить:

• применяется ли актуальная форма паспорта;
• правильно ли указаны объект, дата приемки и участники строительства;
• внесены ли сведения об организациях, выполнявших отдельные работы;
• соответствуют ли гарантийные сроки Правилам № 1450 и договору;
• оформлено ли обязательное обеспечение гарантийных обязательств, если оно требуется;
• подготовлены ли документы, подтверждающие передачу паспорта заказчику.

Главное для подрядчика: гарантийный паспорт — часть документального оформления передачи объекта. Его следует подготовить заранее, сверить с договором и фактически выполненными работами, а также проверить комплектность документов до начала приемки.